Kiinteistöliiketoiminnassa pätee edelleen vanha totuus: vain sijainnilla on merkitystä. Hankittavat kohteet tarvitsevat silti aina remontointia, mikä haukkaa liiketoiminnan kannattavuudesta aluksi leijonanosan. Kiinteistön ostopäätöstä ohjaavatkin paikan potentiaali ja tuleva tuottokyky.

Osassa kohteita ylläpito on ollut talonmiehen rasittuneilla harteilla, ja talous on yhtä retuperällä kuin ilmanvaihto. Lämmityskulut ovat jättimäiset, mitoitukset päin mäntyä ja lämmön talteenotto puuttuu.

- Saneeraukset on pystyttävä tekemään kustannustehokkaasti, kiinteistöjä vuokraavan ja isännöivän Kiinteistökartio Oy:n toimitusjohtaja Niko Lappalainen summaa.

Sähkön, veden ja kaukolämmön hinnat ohjaavat kustannustehokkaisiin ja ekologisiinkin valintoihin. Vihreäksi kapitalistiksi tunnustautuva Lappalainen toteaa vihreyttä olevan monia eri sävyjä omatunnon ja mukavuudenhalun mukaan.

Kiinteistökartio vastaa emoyrityksensä, Vuokrakartion, omistamista kiinteistöistä. Yhtiö toimii vanhaan teollisuusrakennukseen saneeratussa toimistossa Jokikatu 2:ssa, jossa se työllistää viisi henkeä. Liikevaihto oli viime vuonna neljä miljoonaa euroa. Kiinteistöjä Kiinteistökartiolla on Turussa ja Kaarinassa: toimistoja, liiketilaa ja muutama asunto.

Pian yhtiöllä on 52 asuntoa lisää, sillä se korjaa vanhaa Triumphin liivitehdasta Tervahovinkadulla.

- Purkutyöt ovat päättyneet, ja rakentaminen alkaa pian, Lappalainen kertoo.

1940-luvulta peräisin olevan rakennuksen julkisivu on Museoviraston suojelema. Loft-romantiikka, eli alun perin toiseen tarkoitukseen rakennetun kiinteistön muuttaminen asunnoiksi ja toimistoiksi, on suosittua ilmavuuden, valoisuuden sekä hauskojen vanhojen pintojen ansiosta.

- Yritykset käyttävät yksilöllisiä toimitiloja yhtenä vetovoimatekijänä rekrytoidessaan uusia työntekijöitä. Mielekkäät toimitilat ovat houkuttelevia, kunhan valaistus ja ilmanvaihto on saatu kohdalleen, Lappalainen toteaa.

Kiinteistöliiketoiminnassa yrittäjän kumppaneita ovat muun muassa kaupungin rakennusvalvonta, kvr-urakoitsijat eli kokonaisvastuurakentajat, asiakkaat, vuokralaiset, alihankkijat ja vuokravälitystoimistot.

Ulkoistettu omistus

Vuokrakartio hankkii kiinteistöt velkarahalla, mutta saneeraukset ja remontit rahoitetaan tulorahoituksella. Kohteen on tuotettava jotain heti alusta alkaen, ja yleensä vuokralainen on jo tiedossa ostopäätöstä harkittaessa.

- Olen oppinut, että aina oltava rahaa, jos kiinnostava kohde ilmaantuu markkinoille.

Kiinteistökartio voi hoitaa myös yritysten ulkoistamia omistuksia esimerkiksi niin, että yritys jää vuokralle omiin tiloihin säästäen muuttokulut. Suurin osa vuokralaisista ylipäätään on pk-yrityksiä, joiden joukkoa Lappalainen luonnehtii yhtä värikkääksi kuin yksityisasiakkaiden.

Lappalainen selvittää, että kiinteistöbisnestä tehdään korkealla riskillä. Kun menee hyvin, menee tosi hyvin, mutta joskus tila voi jäädä vuokralaisen lähtiessä tyhjilleen jopa useammaksi kuukaudeksi. Silti on maksettava kohteen verot, vakuutukset, lämmityskulut sekä huolehdittava viemäröinnistä ja ilmanvaihdosta.

Tilanne on nyt hyvä, taantuma ei juuri näy toimitilakysynnässä, ja vuokrausprosentti on 96. Toimitusjohtaja muistuttaa tilanteen elävän jatkuvasti, kaikki tilat eivät ole ikinä käytössä. Toisaalta, jos ei ole mitään tarjottavaa, puhelin hiljenee.

Turun hienoiksi kohteiksi Lappalainen mainitsee Old Millin yrityskeskuksen ja Kakolan. Herkkukohteita kieli poskessa arvioiva Lappalainen toteaa, että Turun Linnassa olisi vaikea pohjaratkaisu ja liian pienet ikkunat, mutta Tuomiokirkko kyllä sijaitsisi loistavalla paikalla.

Kiinteistökartion oma toimisto sijaitsee vanhassa teollisuusrakennuksessa joen rannalla. Siinä on tyypillisiä loft-piirteitä: korkeat huoneet, isot ikkunat ja lattia kiillotettua betonia. Niko Lappalainen, pitkä mies, viihtyy tilavassa huoneessaan.

-a-ss.